Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai
Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai có sổ đỏ, tranh chấp đất đai không có giấy tờ, tranh chấp đất đai không có di chúc, tranh chấp đất đai thừa kế hay tranh chấp đất đai giấy tờ viết tay,...luôn diễn ra hằng ngày. Có thể nói đất đai làm nền tảng cho mọi hoạt động của con người, các vấn đề liên quan đến đất đai trở thành đề tài muôn thuở. Tài sản kinh tế này thường được tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Mâu thuẫn này có thể được giải quyết trong khuôn khổ pháp lý hiện hành. Pháp luật sẽ xác định ai là người có quyền sử dụng đất, việc xác định tranh chấp nào là tranh chấp đất đai rất quan trọng, vì thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là khác nhau. Bài viết này rees sẽ khái quát để chúng ta hiểu rõ hơn nhé:
Vì sao chúng ta phải phân loại đó có phải là tranh chấp đất đai hay không?
Theo khoản 24 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Có thể thấy được khái niệm trên bao gồm cả tranh chấp tài sản gắn liền với đất, địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất, quyền - nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất và quyền sử dụng đất.
Những tranh chấp sau đây không phải là tranh chấp đất đai:
- Tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn.
- Tranh chấp về giao dịch (mua bán) quyền sử dụng đất, nhà ở.
Sở dĩ phải xác định kỹ vì nếu bạn tranh chấp đất đai mà không hòa giải trước tại UBND cấp xã/phường/thị trấn thì Tòa Án sẽ không giải quyết và trả lại đơn khởi kiện. Còn nếu bạn tranh chấp về thừa kế đất, giao dịch mua bán bất động sản thì không bắt buộc. Theo điều 202, 203 và 204 Luật đất đai 2013 quy định:
Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai
1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Thông qua điều 202, bạn có thể nắm được khoảng thời gian UBND cấp xã giải quyết không quá 45 ngày. Nếu UBND vẫn không thể giải quyết được thì chúng ta tiến hành theo thủ tục tố tụng
- Người khởi kiện: gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án nơi có bất động sản tranh chấp, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý sẽ tiến hành hòa giải cho các bên đương sự. Đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu hòa giải thành công thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên tranh chấp không thay đổi ý kiến thì kết thúc kiện.
- Ngược lại nếu hòa giải không thành công, không đồng ý với phán quyết Tòa án thì các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.
Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp bất động sản. Chỉ cần bạn làm đúng trình tự để được thụ lý và giải quyết. Rất nhiều trường hợp gửi đến nhiều cơ quan nhà nước nhưng không đúng nơi, đúng chỗ, đúng thẩm quyền thì bạn sẽ không được giải quyết nhé.
Khởi kiện tranh chấp đất đai ở đâu?
Căn cứ theo điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp tranh chấp đất đai mà có đương sự ở nước ngoài (trên thực tế chủ yếu thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện). Do đó, khi xảy ra tranh chấp đất đai (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) thì sau khi hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất nếu khởi kiện thì nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp.
Hội đồng hòa giải gồm những ai?
+ Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng;
+ Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn;
+ Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn;
+ Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó;
+ Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.
Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;
- Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành
Kết quả hòa giải
Hòa giải tranh chấp đất đai ở UBND cấp xã sẽ xảy tra 1 trong 2 trường hợp:
Trường hợp 1: Hòa giải thành công (kết thúc tranh chấp đất đai)
+ Nếu có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân.
* Theo Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP biên bản hòa giải phải ghi đầy đủ thông tin sau:
+ Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải;
+ Thành phần tham dự hòa giải;
+ Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu);
+ Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
+ Những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Khi nhận biên bản thì phải chú ý xem có đủ nội dung trên hay không? Vì trên thực tế giải quyết tranh chấp đất đai, nếu biên bản hòa giải tranh chấp đất đai tại cấp xã mà ghi thiếu thông tin thì có thể bị trả lại đơn yêu cầu khi yêu cầu Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết hoặc sẽ bị Tòa án trả lại đơn khi khởi kiện.
Trường hợp 2: Hòa giải không thành công
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn 1 trong 2 hình thức giải quyết sau:
+ Cách 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh (tùy thuộc vào chủ thể tranh chấp)
+ Cách 2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân (theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự).
* Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi có Sổ đỏ
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm:
- Đơn khởi kiện theo mẫu.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100.
- Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
- Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
- Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.
Bước 2. Nộp đơn khởi kiện
- Nơi nộp: Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.
- Hình thức nộp: Nộp bằng 1 trong 3 hình thức sau: trực tiếp tại Tòa án, đường bưu điện, cổng thông tin điện tử Tòa án.
Bước 3. Tòa thụ lý và giải quyết
- Nếu hồ sơ chưa đủ thì Tòa án yêu cầu bổ sung.
- Nếu hồ sơ đủ:
+ Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí.
+ Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp lại cho Tòa.
+ Sau đó tòa sẽ thụ lý.
Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử
- Chuẩn bị xét xử: Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (Tổng 06 tháng - Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự).
- Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).
- Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ.
* Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi không có Sổ đỏ
1. Giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện:
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với giấy tờ như sau:
+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
+ Biên bản hòa giải tại UBDN cấp xã;
+ Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
+ Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.
Bước 1. Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
- Chủ tịch UBND cấp huyện giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết
- Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ:
+ Thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết)
+ Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.
Bước 4. Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành kết quả giải quyết
Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.
- Nếu đồng ý kết quả giải quyết tranh chấp thì kết thúc tranh chấp.
- Không đồng ý kết quả giải quyết thì:
+ Khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh
hoặc
+ Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của Chủ tịch UBND cấp huyện).
- Thời hạn giải quyết: Không quá 45 ngày; tăng thêm 10 ngày (nếu tranh chấp xảy ra tại các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn).
* Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp tỉnh:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ:
- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
- Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;
- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.
Bước 1: Nộp hồ sơ
Địa điểm nộp: Tại UBND cấp tỉnh.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Thủ tục giải quyết
- Chủ tịch UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.
- Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
- Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
Bước 4. Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành kết quả giải quyết
Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.
- Nếu đồng ý kết quả giải quyết tranh chấp thì kết thúc tranh chấp.
- Không đồng ý kết quả giải quyết thì:
+ Khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
hoặc
+ Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của Chủ tịch UBND cấp tỉnh).
- Thời hạn giải quyết không quá 60 ngày, tăng thêm 10 ngày (nếu tranh chấp xảy ra tại các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn).
Lưu ý: Thời hạn giải quyết tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh không tính những thời gian sau:
+ Các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;
+ Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
+ Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Trên đây là toàn bộ thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai. Qua đó, có thể thấy tranh chấp đất đai là quá trình rất phức tạp và kéo dài. Do vậy, nếu các bên tự hòa giải hoặc hòa giải tại UBND cấp xã là đơn giản và nhanh chóng nhất. Pháp luật luôn khuyến khích các bên hòa giải cùng nhau.
