Phân biệt Sổ đỏ và Sổ hồng

Sổ đỏ là tên gọi của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp (theo Luật Đất đai 2003). Bìa ngoài sổ đỏ có màu đỏ và bên ngoài trang đầu tiên có dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. 

Sổ hồng là tên gọi của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, được Bộ Xây dựng ban hành. Cấp cho chủ sở hữu nhà và đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp (theo Luật Đất đai 2003). Bìa ngoài sổ hồng có màu hồng nhạt và bên ngoài trang đầu tiên ghi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Nếu Sổ đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Hiện nay, cả hai loại giấy này vẫn được đang được lưu hành và có giá trị pháp lý. Nếu bạn đã được cấp sổ đỏ trước ngày 10/12/2009 có nhu cầu đổi sang sổ hồng thì vẫn được phép (không bắt buộc). Nếu hiện tại (sau ngày 10/12/2009) bạn làm giấy chứng nhận lần đầu thì sẽ được cấp sổ hồng "Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất". 

Vì ngày 10/12/2009, Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực đã quy định thống nhất hai loại giấy nêu trên thành một loại giấy chung có tên gọi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Thực tế cả sổ đỏ và sổ hồng đều có giá trị pháp lý như nhau, không nhất thiết bắt buộc bạn phải chuyển sang mẫu mới (sổ hồng). 

bất động sản nha trang

Quy định cấp sổ đỏ

Điều 100 Luật Đất Đai 2013 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm: 

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã
sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; 

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. 

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Chi phí làm sổ đỏ

Nên chuẩn bị tiền để nộp khi làm sổ đỏ/sổ hồng

Sau khi mảnh đất đang sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì bạn nên chuẩn bị sẵn khoản tiền phải nộp. 

- Tiền sử dụng đất (nếu có): Thông thường đây là khoản tiền nhiều nhất nhưng không phải trường hợp nào cũng phải nộp.

- Lệ phí trước bạ: Số lệ phí phải nộp = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ (diện tích x 1m2 giá đất theo Bảng giá đất). (*)

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Các tỉnh thành thu không quá 100.000 đồng/giấy/lần cấp, trừ một vài tỉnh thu 120.000 đồng.

- Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu: Chỉ một vài tỉnh thu.

- Thuế sử dụng đất (nếu chưa nộp), nhưng trên thực tế ít người phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận vì hàng năm dù không có Giấy chứng nhận thì người dân vẫn nộp thuế sử dụng đất.

(*) Ví dụ bạn có mảnh đất diện tích 100m2, giá đất theo Bảng đất là 10 triệu đồng thì lệ phí trước bạ sẽ = 0.5% x (100m2 x 10 triệu đồng) = 05 triệu đồng.

Hồ sơ làm sổ đỏ 

Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đối với đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm: 

- Đơn theo Mẫu số 04a/ĐK.

- Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất: Phải có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Nếu đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Phải có một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

- Đơn theo Mẫu số 04a/ĐK.

- Xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp hoặc xác nhận phù hợp với quy hoạch.

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Ngoài ra, tùy thuộc vào từng thửa đất mà có thể có thêm một số giấy tờ xác minh khác.

Các bước thực hiện thủ tục pháp lý xin cấp sổ đỏ:

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

b) Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

c) Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).

+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, phiếu lấy ý kiến khu dân cư.

+ Trích lục hoặc trích đo..

+ Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã.

+ Thông báo công khai hồ sơ (15 ngày).

+ 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB - nếu có).

+ 02 Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01-05/TSDĐ- nếu có).

+ 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/TK-TNCN- nếu có).

+ 02 bản giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có).

+ 02 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).

+ Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).

Cách ghi đơn đề nghị cấp Sổ đỏ

Trên thực tế rất nhiều người khi tự thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận không biết cách ghi đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo mẫu số 04a/ĐK. Người dân có thể ra UBND xã, phường, thị trấn xin mẫu đơn này. Nếu tẩy xóa, sửa chữa trên đơn thì không được chấp nhận. Bạn nên tham khảo ý kiến của cán bộ hướng dẫn để điền thông tin chính xác. 

Nơi nộp hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ:

Cách 1: Nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi đăng ký đất. 

Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi đăng ký đất.

Nếu hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi đăng ký đất thì nộp tại:

- Bộ phận một cửa đối với địa phương đã thành lập bộ phận này theo quy định của UBND cấp tỉnh.

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.

- Nộp tại địa điểm theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu UBND cấp tỉnh có quy chế riêng (đây là quy định mới theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP).

Cách xử lý khi bị chậm cấp sổ đỏ

Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà có cách xử lý khác nhau. Trên thực tế nên chia thành 03 mức độ, với mỗi mức độ có cách xử lý cho phù hợp như sau:

Mức độ 1: Hỏi lý do vì sao không giải quyết theo đúng thời hạn (không theo thời hạn tại phiếu hẹn trả kết quả) - có thể “gia hạn thêm” dù pháp luật không quy định.

Mức độ 2: Khiếu nại.

Mức độ 3: Khởi kiện hành chính (khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính) theo quy định của Luật Tố tụng hành chính 2015.

Mua bán giấy tờ tay có được cấp sổ đỏ không?

Theo như nhiều trường hợp mua bán đất đai giấy viết tay về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của hai bên và có chữ ký của người làm chứng được xem là hợp pháp và là căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât khi thỏa mãn quy định tại Khoản 2 Điều 100 luật đất đai 2013. Khi thỏa mãn các yêu cầu về việc sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo những quy định pháp luật ở trên thì bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.