Hàng xóm lấn chiếm đất

Tranh chấp đất đai với hàng xóm là một vấn đề khá phổ biến đối với bất kỳ chủ nhà nào. Ban đầu chỉ là một cái cây nhỏ vô hại, sau đó lấn thành cái hàng rào vượt xa ranh giới của họ "một cách ngây thơ". Mặt khác, việc hàng xóm cố tình dựng hàng rào, xây tường vượt quá diện tích không phải là không biết. Nếu bạn cho rằng hàng xóm đã lấn chiếm đất thuộc sở hữu của mình, thì có thể thực hiện các bước dưới đây để xác định xem đó có phải là thực sự như vậy hay không. Để đạt được giải pháp bằng cách đòi lại đất hoặc đảm bảo bồi thường thích hợp, trước tiên chúng ta xem qua các điều luật sau nhé. Theo nghị định số 91/2019/NĐ-CP: 

1. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;
• Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;
• Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);
• Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.

3. Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình hoặc làm suy giảm chất lượng đất hoặc gây ô nhiễm đất mà làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định, trong đó:

• Làm biến dạng địa hình trong các trường hợp: thay đổi độ dốc bề mặt đất; hạ thấp bề mặt đất do lấy đất mặt dùng vào việc khác hoặc làm cho bề mặt đất thấp hơn so với thửa đất liền kề; san lấp đất có mặt nước chuyên dùng, kênh, mương tưới, tiêu nước hoặc san lấp nâng cao bề mặt của đất sản xuất nông nghiệp so với các thửa đất liền kề; trừ trường hợp cải tạo đất nông nghiệp thành ruộng bậc thang và hình thức cải tạo đất khác phù hợp với mục đích sử dụng đất được giao, được thuê hoặc phù hợp với dự án đầu tư đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phê duyệt hoặc chấp thuận;
• Làm suy giảm chất lượng đất trong các trường hợp: làm mất hoặc giảm độ dầy tầng đất đang canh tác; làm thay đổi lớp mặt của đất sản xuất nông nghiệp bằng các loại vật liệu, chất thải hoặc đất lẫn sỏi, đá hay loại đất có thành phần khác với loại đất đang sử dụng; gây xói mòn, rửa trôi đất nông nghiệp;
• Gây ô nhiễm đất là trường hợp đưa vào trong đất các chất độc hại hoặc vi sinh vật, ký sinh trùng có hại cho cây trồng, vật nuôi, con người;
• Làm mất khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định là trường hợp sau khi thực hiện một trong các hành vi quy định tại các điểm a, b và c khoản này mà dẫn đến không sử dụng đất được theo mục đích được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất;
• Làm giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định là trường hợp sau khi thực hiện một trong các hành vi quy định tại các điểm a, b và c khoản này mà phải đầu tư cải tạo đất mới có thể sử dụng đất theo mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

4. Giao dịch về quyền sử dụng đất là trường hợp các bên liên quan thực hiện việc chuyển đổi hoặc chuyển nhượng hoặc tặng cho hoặc cho thuê, cho thuê lại hoặc thừa kế hoặc thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Sau khi xác định đúng vấn đề, bạn hãy xem xét mình đang lấn đất của hàng xóm, hay họ đang lấn sang đất của bạn? Đôi khi hơi khó khăn khi một người hàng xóm đã chiếm một phần đất đủ lâu để đòi quyền sở hữu nó. Nhưng không sao, hãy đảm bảo rằng bạn có hiểu biết đầy đủ về nguyên nhân và bản chất của tranh chấp. Bạn sẽ cần được phân tích chuyên môn về việc đang lấn chiếm tài sản của hàng xóm hay ngược lại, và tìm hiểu xem việc lấn chiếm đã diễn ra trong bao lâu, diện tích đất bị lấn chiếm và liệu đã từng được phép lấn chiếm chưa. Hãy đọc tiếp các điều 204, 205, 206 Luật Đất Đai 2013 nhé:

Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Điều 205. Giải quyết tố cáo về đất đai

1. Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.

2. Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo.

Điều 206. Xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

2. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.

Khi bạn đã xác định hàng xóm lấn chiếm đất của mình bất hợp pháp. Hãy cùng bất động sản nha trang rees bắt đầu các bước sau:

Bước 1. Nói chuyện

Nên nhớ rằng phương pháp hòa giải luôn được ưu tiên. Diện tích và giá trị đất tranh chấp có thể đủ nhỏ để được giải quyết tốt nhất bằng thỏa thuận của hai bên chứ không phải lao vào tòa án. Chi phí kiện tụng tăng lên nhanh chóng dễ dàng vượt quá giá trị của khu đất chiếm. Mối quan hệ của bạn với hàng xóm vẫn đủ để nói chuyện chứ? Cố giữ mọi thứ thân thiện, hoặc ít nhất là dân sự, thảo luận quan điểm. Nhiều khi chỉ đơn giản là có một sự hiểu lầm, điều này có thể được giải tỏa giữa hai bên. Việc trao đổi này không cần hỏi ý kiến của luật sư trước đâu, một cuộc nói chuyện cá nhân, cuộc điện thoại, thư hay email chẳng hạn. Một lời giải thích lịch sự có thể là tất cả những gì cần thiết để thuyết phục họ trả lại đất cho bạn. Gốc rễ của vấn đề bắt nguồn từ sự nhầm lẫn từ phía hàng xóm của bạn về ranh giới chính xác nằm ở đâu. Ngoài ra, để giữ nguyên hiện trạng, có thể thương lượng để bán đất cho họ một cách tương đối dễ dàng và ít tốn kém. Bạn sẽ biết ngay sau khi nói chuyện với người hàng xóm của mình liệu có cần phải nhờ đến luật sư hay không.

Bước 2 - Trao đổi với quản lý khu vực

Trường hợp các cuộc nói chuyện với hàng xóm không đạt được kết quả gì, thì hãy trình bày vấn đề này với quản lý khu vực/tổ trưởng khu phố/thôn xóm để xem họ đề nghị bạn làm gì tiếp theo. Lời khuyên bạn được đưa ra sẽ phụ thuộc vào những gì bạn có:

• Bằng chứng tài sản của bạn và người hàng xóm những gì họ nói về quyền sở hữu đối với khu vực đang tranh chấp;
• Các thỏa thuận mua bán, thủ tục giấy tờ trước đó;
• Những bức ảnh cũ trong đó có thể nhìn thấy vị trí của các hàng rào, cây trồng thậm chí đường mương, các đặc điểm trước đây ngăn cách các khu nhà của bạn và so sánh với vị trí ranh giới hiện tại để xem chúng đã được di chuyển chưa;
• Bằng chứng hàng xóm lân cận xác nhận người hàng xóm xấu tính kia lấn chiếm.

Tùy thuộc vào các trường hợp, quản lý khu vực có thể khuyên bạn. Nếu đã đầy đủ rõ ràng, hãy mời quản lý khu vực nói chuyện cùng người hàng xóm này. Cần ngay lập tức sửa đổi các đường ranh giới vì luật pháp đứng về phía bạn. Hãy nói họ rằng nếu vấn đề chuyển sang kiện tụng thì họ phải chịu các khoản chi phí, mất thời gian giữa 2 bên. Chưa hết nếu bạn đã chứng minh được sự xâm phạm thì hãy liệt kê đầy đủ giữa quản lý khu vực và người hàng xóm tại đó luôn:

• Mức độ xâm lấn lên tới vài mét hay nhiều hơn hay không;
• Trả lại cho bạn, nhanh chóng dỡ bỏ hàng rào, bức tường;

Tuy nhiên, đừng ngạc nhiên nếu hàng xóm của bạn muốn lấy cho bằng được và thách thức.

Bước 3 - Khiếu nại lên chính quyền

Không còn lựa chọn nào phù hợp cho thái độ của người hàng xóm bằng cách đưa vấn đề ra cơ quan chính quyền, nơi đăng ký đất đai và tòa án. Ban đầu tòa án có thể yêu cầu bạn nên cố gắng hòa giải để đạt được một thỏa thuận 2 bên. Điều quan trọng là chọn một hòa giải viên có kinh nghiệm trong các vấn đề bất động sản. Hòa giải viên sẽ hướng dẫn cuộc thảo luận và thương lượng, đồng thời cung cấp cái nhìn sâu sắc về các kết quả có thể xảy ra trước khi đưa ra xét xử. Các thẩm phán đã nghỉ hưu thường trở thành người hòa giải xuất sắc trong những tình huống này, vì họ có thể đã nhìn thấy và phán quyết về các vấn đề như của bạn trong quá khứ.

Nếu hòa giải không thành công, bây giờ nên chuyển sang việc chuẩn bị xét xử. Xác định giá trị của mảnh đất đối với bạn là bao nhiêu. Trong trường hợp thắng kiện vì quyền sở hữu rõ ràng, bạn có thể hoàn lại chi phí kiện tụng từ bên kia. Kết quả không muốn nhất sẽ là thua kiện, và vẫn bị trừ chi phí. Đôi khi một dải đất nhỏ không đáng để tranh nhau. Điều này có nghĩa là bạn yêu cầu tòa án xem xét tất cả các bằng chứng và lập luận của bạn (cũng như bằng chứng và lập luận của người hàng xóm) và quyết định ai là người sở hữu hợp pháp mảnh đất bị lấn chiếm. 

Lợi thế của việc đi theo con đường này là việc xác định tranh chấp của bạn sẽ được thực hiện cho dù hàng xóm của bạn có thích nó hay không. Bất kỳ quyết định nào của tòa án hoặc chính quyền sẽ có giá trị ràng buộc và thi hành.

Điểm bất lợi là các thủ tục kiểu này có thể tốn kém và mất thời gian để theo xuyên suốt. Chuẩn bị cho vụ kiện đòi hỏi nhiều nghiên cứu và thủ tục giấy tờ.