Tổng quan kinh nghiệm khi mua nhà đất

Khi mua đất còn nắm rõ những thông tin gì

Đất đai là một trong những tài sản có giá trị nhất hiện tại. Đối với chúng ta, ai cũng mong giao dịch bất động sản thành công. Nhưng thực tế có rất nhiều vấn đề xảy ra nếu không tìm hiểu kỹ. Đôi khi sổ đỏ/sổ hồng chỉ là mảnh giấy màu, thay đổi thông tin trên đó chỉ là một phần trong quá trình dài. Điều đó nói lên rằng, việc tạo ra một trải nghiệm mua bán bất động sản tuyệt vời cũng quan trọng như đem lại may mắn vào bất động sản. Quá nhiều người nghĩ rằng quá trình giao dịch là dễ dàng và sẽ tự lo được. Nhưng không phải là trường hợp nào cũng giống nhau, mua bán bất động sản cần rất nhiều kế hoạch và công việc khó khăn. 

Là một người "từng trải" với các giao dịch bất động sản lớn nhỏ, rees đã hỗ trợ rất nhiều khách hàng không có kinh nghiệm. Tại sao? Bởi vì họ đã tìm thấy đúng tài sản, ở đúng nơi, đúng giá với cơ hội gia tăng giá trị lớn. Nếu bạn không có kinh nghiệm trong "cuộc chơi" này, khả năng bạn bị các nhà đầu tư/ đối thủ sử dụng mánh khóe/ trở mặt rất nhanh. Để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán bất động sản tránh được rủi ro, hãy xem bài viết này cùng rees nhé:

1. Thông tin bất động sản 

• Quy hoạch

Ngôi nhà, mảnh đất bạn định mua có đang nằm trong dự án quy hoạch nào hay không? Để biết được những thông tin này bạn có thể đến văn phòng công chứng, quản lý khu vực, ủy ban để xin thông tin như tình trạng quy hoạch, pháp lý về bất động sản chuẩn bị giao dịch. Thật sự nếu chỉ nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ thì bạn cũng không thể nắm hết thông tin nhà đất đó được. Đất quy hoạch rất kén người mua/bán, bạn cần tìm hiểu kỹ điều 49 luật đất đai 2013 nhé.

Thực tế, nhà đất nằm trong quy hoạch bạn sẽ khó chuyển nhượng. Người môi giới có thể không muốn cung cấp thông tin này hay thậm chí cả người bán cũng không biết bất động sản đó có nằm trong diện quy hoạch hay không (quy hoạch treo). Nhiều trường hợp trả tiền xong mới phát hiện không thể làm hợp đồng sang tên được. Từng Uỷ Ban Nhân Dân sẽ có một bộ phận riêng để hướng dẫn, giải đáp thắc mắc thông tin quy hoạch, dự án cho nhân dân. Bạn chỉ cần đem bản photo sổ hồng/sổ đỏ hoặc giấy tờ liên quan đến UBND khu vực đó để lấy thông tin. 

• Tranh chấp

Nếu bất động sản đang có tranh chấp bạn sẽ dễ dàng nhận biết bằng cách dò la thông tin người dân xung quanh, thông tin trên mạng xã hội hay cơ sở dữ liệu của UBND. Nhưng những tranh chấp nhỏ nhặt như đường đi, ống thoát nước, hàng rào,..với nhà xung quanh sẽ khó biết được. Đôi khi bạn phải chịu khó hỏi hàng xóm để biết. Nếu đất là tài sản chung của 2 vợ chồng thì phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng. Nếu tài sản chung của nhiều người thì phải có sự đồng ý của tất cả những người đứng tên trong sổ. 

• Thế chấp

Nếu thửa đất có sổ đổ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn chỉ cần xem ở bìa 3 (hoặc bìa 4) sổ đỏ sẽ thấy thông tin thế chấp. Đôi khi ngân hàng sẽ gắn 01 tờ riêng để ghi thông tin thế chấp, giữa tờ giấy này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai (nếu người bán muốn giấu bạn nhớ nhìn 1 góc sổ đỏ sẽ thấy chỉ có nửa dấu giáp lai). Ngoài ra thông tin về thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các VPCC. Bạn chỉ cần có bản photo của sổ đỏ mang đến là có thể nhờ họ tra cứu, thường là miễn phí.

Mặc khác, nhiều trường hợp cầm cố sổ đỏ cho các cá nhân hay tổ chức vay nóng lãi cao rất khó để tìm ra nguồn gốc. Đặc biệt nhiều chủ nhà đem sổ đỏ thế chấp nhiều nơi. Để đề phòng bạn nên tìm hiểu về cá nhân người bán là chủ đất, chẳng hạn họ có phải là người chơi cờ bạc, nợ nhiêu cần vay nóng, vay gấp, vay lãi cao hay không. Nếu được thì tìm hiểu thông tin từ vợ, chồng, con, người thân của họ, hỏi những người hàng xóm… Việc làm này chỉ có thể hạn chế phần nào đó rủi ro, còn lại thì tùy vào sự nhạy bén và may mắn của bạn nữa. Do đó, bạn cần tránh mua phải những lô đất đã bị chủ nhà/chủ đầu tư cầm cố bởi vì không được cấp giấy chứng nhận chủ quyền, khó khăn khi xây nhà, rắc rối giấy tờ.

• Đất nền "ảo"

Nếu bạn đang có ý định mua đất nền tại nhiều địa phương vùng ven thì hãy kiểm tra kỹ khu đất đã được phép phân lô tách thửa hay chưa nhé. Vì đất chưa được phép tách rất khó có sổ đỏ để xây dựng. Tránh tình trạng "mắc kẹt" vốn không biết số phận lô đất nền mình sẽ đi về đâu. Bên cạnh đó các dự án "ma" nghe quảng cáo thì vị trí đẹp, gần trung tâm, sân bay, siêu thị, trường học, bệnh viện nhưng đến tận nơi thì không thấy đường về luôn. 

• Nhà ở

Bạn cần xin bản vẽ nhà đất và photo, đem chúng đến phòng quản lý đô thị để xem căn nhà này đã từng sửa chữa hay chưa, có thay đổi kiến trúc chưa. Mốc lộ giới, tường nhà là chung hay riêng, điện nước sinh hoạt hay nhà có bị giới hạn xây cao lên không. Nếu nhà trong ngõ thì lối đi là chung hay riêng, một số khu vực hay bị ngập khi mưa to, triều cường dâng cao. Đề nghị chủ sở hữu chỉ định ranh giới rõ ràng với các khu đất liền kề. Một số căn nhà khá rắc rối về nguồn gốc như: chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa chuyển mục đích sử dụng, đất nông nghiệp chưa lên thổ cư, đất thừa kế (tài sản chung nhiều người) chưa được tất cả đồng ý bán. 

• Chung cư

Xem kỹ căn hộ mẫu trước khi quyết định mua, khi ký hợp đồng nên hỏi rõ hướng ban công (mặt tiền nhà) hoặc ban công riêng hay chung với mấy hộ khác. Khả năng cách âm, thường những nhà gần thang máy có tiếng ồn. Nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ thì sao? giá trị bồi thường? Ngược lại nếu bạn trả tiền chậm tiến độ thì phạt như thế nào. Khi bạn nhận được nhà nhớ đối chiếu hợp đồng thiết kế có đúng với hiện trạng không, nếu tự ý thay đổi thì phải xử lý ra sao. Ngoài ra các chi phí lặt vặt như gửi xe, bảo dưỡng, phí bảo vệ, tháng máy cũng phải tham khảo. 

• Dự trù chi phí phát sinh

Ngoài tiền mua nhà, mua đất bạn còn phải chuẩn bị các khoản phí như sửa nhà cửa, thuê nhân công, phí môi giới hay nội thất trong nhà. Nếu không tính toán kỹ sẽ vượt ngân sách nhé. 

2. Một tinh thần "cứng"

Đất nền

Chắc có lẽ những bạn hay mua đất nền dễ bắt gặp tình trạng "lùa khách", cả một đám đông tạo hiệu ứng xuống cọc, lô A bán, lô B đang cọc. Những "diễn viên" được cài sẵn trong đoàn luôn trong tâm thế mua bất chấp, làm chúng ta có cảm giác không mua nhanh thì sẽ mất cơ hội. Những tình thế dồn ép kiểu này bạn cần phải có kinh nghiệm xử lý và "cứng" trong mọi trường hợp. 

"Anh/chị mua lô này sẽ được tặng 1 lượng vàng ngay lập tức" hay "mua đất tặng nội thất", "ký hợp đồng miễn phí xin giấy phép luôn", "bốc thăm trúng thưởng"

"Sở hữu lô này bên công ty em sẽ thuê nó trong vòng 30 tháng, nếu lô này anh/chị đầu tư không bán được bên em sẽ trả mỗi tháng 10-20 triệu"

Bên bán thường mở nhiều con đường làm cho bạn có cảm giác vừa chủ sở hữu miếng đất đẹp mà vừa được quà tặng, một tương lai rạng ngời, chế độ bla bla....Nhiều công ty ma rao bán đất ở địa điểm A nhưng khi đi tham quan lại đưa xuống B, sử dụng giấy tờ giả, bán không đúng loại đất, một lô nhưng bán cho chục người. 

Nhà ở

Cũng giống như đất nền, khi tìm mua nhà ở bạn sẽ thấy choáng với sức nóng truyền thông. Thông thường kênh marketing của chủ đầu tư chung cư bài bản, chuyên nghiệp hơn chủ nhà phố với hàng trăm nhân viên sales. Tất nhiên so với nhà phố, ưu điểm nổi bật nhất của chung cư là lộ trình thanh toán dễ dàng hơn. Tiến độ chi trả theo đợt chứ không phải đặt cọc xong là thanh toán toàn bộ như nhà phố. Rất nhiều trường hợp đánh liều chẳng hạn mua căn nhà 4 tỷ đồng, đặt cọc 400 triệu đồng với thời hạn thanh toán 3 tháng để rao bán 4,5 tỷ đồng với kì vọng lướt ra 4,5 tỷ đồng. Để đạt được mục đích bạn sẵn sàng lấy đại địa chỉ của 20 căn nhà tương tự xung quanh đăng bán với giá 4,7 tỷ đồng. Khi có khách hỏi sẽ nói căn nhà này vừa giao dịch xong và giới thiệu xem căn của mình có giá rẻ hơn. Nếu thành công, tiền lời 100% trong vòng hai tháng (bỏ 400 triệu vốn lời thêm 500 triệu), bỗng nhiên trở thành một chuyên gia bất động sản.

Nếu xui lướt ra không được, gặp người đàng hoàng quân tử sẽ chấp nhận mất cọc xem như một cú đầu tư thất bại, gặp "người tào lao" thì năn nỉ xin kéo dài thời gian chồng tiền, nếu không thoát được nữa lại xin lại một phần tiền cọc từ chủ nhà. Nhưng dù là trường hợp nào thì cũng đã vô tình đẩy giá nhà của cả khu vực từ 4 tỷ lên 4,5 tỷ - 4,7 tỷ vì thông tin rao bán của 20 căn nhà vẫn luôn tồn tại và thiết lập luôn mặt bằng giá ở đó. 

So với nhà an cư thì chung cư đô thị có số tiền bỏ ra ít hơn rất nhiều. Chủ đầu tư huy động được vốn nhanh từ khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhiều hơn là từ người mua để ở an cư. Tuy nhiên, khá nhiều dự án đột nhiên bị dừng vì vướng pháp lý, dự án bị xử phạt vì vi phạm trật tự xây dựng hoặc chủ đầu tư "chết yểu" không thể đưa dự án về đích khiến khách hàng chôn vốn nhiều năm. Bạn cần hiểu rõ về nhà đầu tư, theo rees thời điểm mua ở tốt nhất là khi dự án gần về đích và chuẩn bị bàn giao nhà. Vì lúc này rủi ro dự án không thể về đích không còn, và lúc này nhiều nhà đầu tư thứ cấp cũng đang gặp áp lực thanh toán những giai đoạn cuối. Bởi vậy liều ăn nhiều, những nhà đầu tư thứ cấp đã mua ở giai đoạn trước đó có giá thấp hơn, do họ đã phải thay mình gánh chịu rủi ro pháp lý, rủi ro dự án không thể về đích, và chi phí cơ hội của đồng vốn họ đã bỏ vào đầu tư.

3. Thông tin người bán/mua

Khi bạn tiếp xúc, nói chuyện sẽ cảm nhận được độ tin cậy và trung thực của đối phương. Ngoài ra nếu có thể bạn nên tìm hiểu thông tin đời sống cá nhân của người bán hoặc người mua, từ người thân của họ cho đến hàng xóm. Như mình đã nói ở trên, việc này sẽ giúp bạn hạn chế rủi ro đấy. Bạn cũng không cần quá quan trọng làm việc chính chủ hay qua môi giới, miễn giá phù hợp với ngân sách của bạn là được. Để chuyển nhượng thành công bạn cần biết bên bán có quyền đó không nhé, người đó phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận hoặc được ủy quyền để chuyển nhượng. Đối chiếu xem tên ảnh, số CMND có trùng với thông tin trên sổ không. 

4. Chuẩn bị giấy tờ

Sau khi đã xác định được mảnh đất ưng ý bao gồm: vị thế thuận lợi, môi trường sống xung quanh an toàn, hướng đất lý tưởng,….. thì việc kiểm tra lại tính pháp lý của mảnh đất chính là khâu cuối cùng nhằm đảm bảo mảnh đất bạn mua được an toàn và bạn không bị “mất tiền oan”. Bạn cần chọn cho mình một văn phòng công chứng theo thỏa thuận giữa các bên. Nếu không có thời gian thì nên gọi điện trước văn phòng đó để tư vấn, hướng dẫn các giấy tờ chuẩn bị giao dịch mua/bán. 

• Các giấy tờ cần thiết cho thủ tục mua bán nhà/đất gồm: 

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Thông báo nộp lệ phí trước bạ (Thuế trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2%).

CMND và hộ khẩu của bên bán.

Giấy đăng ký kết hôn của bên bán hoặc giấy xác nhận độc thân hoặc văn bản thỏa thuận tài sản riêng – chung của vợ chồng.

CMND và hộ khẩu của bên mua.

• Các giấy tờ cần thiết cho thủ tục sang tên sổ đỏ gồm:

02 bản sao hộ khẩu và CMND của vợ chồng bên chuyển nhượng và bện nhận chuyển nhượng.

02 bản sao giấy đăng ký kết hôn kết hôn khi đã có gia đình hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi chưa có gia đình của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao và bản chính để đối chiếu) của bên chuyển nhượng.

Khi ký hợp đồng chứng, VPCC sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Như vậy, các bên cũng có thể yên tâm khi có các công chứng viên trợ giúp việc kiểm tra giấy tờ thật, giả. Sau khi VPCC thông báo giấy tờ đầy đủ và hợp pháp, lúc này, bạn có thể hẹn ngày ký hợp đồng công chứng.

5. Đặt cọc 

Thông thường giá trị tiền đặt cọc do các bên thỏa thuận trước. Khi bên bán có yêu cầu đặt cọc thì người mua cần lập hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực để tránh xảy ra tranh chấp (không nên quá 10% giá trị hợp đồng). Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

- Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Không nên thanh toán hết 100% khi chưa cầm sổ đỏ trong tay, kinh nghiệm bắt buộc bạn phải "nằm lòng". Khi đã cầm sổ đỏ thật trong tay thì bạn mới thanh toán hết số tiền còn lại. Điều này nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi cho bạn, tránh bị lừa và mất tiền oan.

6. Ký hợp đồng, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc

Cả hai bên (bán và mua) cùng đến phòng công chứng công chứng hợp đồng mua bán, nhớ mang theo giấy tờ gốc gồm chứng minh thư, sổ hộ khẩu, sổ đỏ, đăng ký kết hôn. Sau khi ký, về mặt giấy tờ giao dịch bắt đầu có hiệu lực, hợp đồng công chứng là căn cứ để làm các thủ tục sau này. Tuy nhiên bên bán vẫn chưa giao giấy tờ sổ đỏ gốc hay bên mua vẫn chưa chuyển tiền. Lúc này bạn nên chọn các phương án sau:

- Nhờ văn phòng công chứng giữ hợp đồng, khi nào giấy tờ & tiền xong thì qua văn phòng lấy hợp đồng công chứng. 

- Hai bên cùng nhau ra ngân hàng để giao dịch, gửi tiền cho bên bán đồng thời giao sổ đỏ bản gốc cùng giấy tờ cần thiết cho bên mua. Khi giao dịch một số tiền lớn giá trị cao thì ngân hàng sẽ có chứng từ giao dịch, đây được xem là bằng chứng cho hợp đồng đã định sẵn. 

Tùy vào từng trường hợp mà các bên sẽ thỏa thuận với nhau là làm cách nào. Nói chung mỗi bên đều tạo điều kiện cho bên còn lại, không có bên nào “chặt” quá cho mình là bước này sẽ suôn sẻ và thuận lợi. 

7. Thủ tục sang tên sổ đỏ

Thông thường nếu bạn chưa có kinh nghiệm hãy để cho văn phòng công chứng làm dịch vụ sang tên sổ đỏ cho bạn. Mọi việc đơn giản hơn cùng nhiều ưu điểm:

- Họ biết cần những giấy tờ nào, bao nhiêu bản sao, trình tự từng bước.

- Mối quan hệ với văn phòng đăng ký đất đai nhanh chóng và dễ dàng hơn là tự đi làm.

- Chi phí trọn gói không rườm rà (ngoài ra VPCC thường là đội ngũ luật sư sáng lập nên cũng không khác gì bạn thuê luật sư cả).

Còn nếu bạn muốn tự đi làm thì cần có kinh nghiệm hoặc tham khảo các bước cơ bản sau:

- Chuẩn bị giấy tờ (sổ đỏ, hợp đồng mua bán, CMND, hộ khẩu, đăng ký kết hôn, công văn tách thửa & sơ đồ kỹ thuật nếu mua bán một phần nhà đất).

- Chuẩn bị tờ khai (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, thuế phi nông nghiệp, sơ đồ vị trí nhà đất, đơn đăng ký biến động). Lấy tại bộ phận một cửa, đến lấy tờ khai mang về trước, hôm sau đi nộp. 

- Bấm sô thứ tự, xếp hàng, nộp hồ sơ và nhận giấy hẹn.

- Trên giấy hẹn thường có ghi số điện thoại, bạn có thể gọi để hỏi có kết quả chưa. Nếu có bạn lấy thông báo thuế tại cơ quan thuế, mang thông báo thuế đi nộp thuế, quay về bộ phận 1 cửa nộp lại thông báo thuế. 

- Nộp phí thẩm định và các lệ phí khác. Lấy sổ đỏ.

Sở Tài Nguyên & Môi Trường sẽ thành lập các chi nhánh đặt tại tất cả quận huyện, xã trên địa bàn để thực hiện việc nhận hồ sơ và trả kết quả cho người dân. Thực tế có nhiều hồ sơ nộp được ở 1 cửa, sau đó lại bị trả về để sửa hoặc bổ sung giấy tờ. Bạn cũng không có gì phải e ngại hay khó chịu khi đến bộ phận 1 cửa làm thủ tục. Tâm lý đó sẽ góp phần gây khó khăn hơn cho việc đi làm thủ tục của bạn. Bạn cứ đến làm bình thường giống như bạn đi làm công việc của bạn mỗi ngày vậy nhé. Tất nhiên là quá trình làm thủ tục sang tên sổ đỏ sẽ không thể tránh khỏi một số tình huống phát sinh. Tuy vậy thì không có tình huống nào là không thể giải quyết theo quy định. Hy vọng hướng này có thể giúp bạn làm thủ tục sang tên sổ đỏ một cách suôn sẻ và thuận lợi.

Để lựa chọn được mảnh đất "vàng" thiên thời địa lợi nhân hòa thì tham khảo bài viết này sẽ giúp bạn có thêm kinh nghiệm trong giao dịch bất động sản. Rees luôn mong khách hàng có được đầy đủ quyền lợi cho chính mình. Rất nhiều dự án bất động sản nha trang đang chờ đón chủ nhân của nó, bạn hãy xem qua nhé.