Quy định đất quy hoạch Nha Trang
Quy định đất quy hoạch
Đất quy hoạch là gì
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Quy hoạch treo là gì?
Hiện tại Luật đất đai không quy định chính xác quy hoạch treo là gì nhưng chúng ta có thể hiểu rằng quy hoạch treo chính là diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền lên kế hoạch quy hoạch nhưng vẫn không tiến hành thực hiện theo đúng tiến độ. Vậy nếu như đất treo vậy thì giải quyết như thế nào?
Theo khoản 3 điều 49 Luật đất đai 2013: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.
Quy hoạch treo và dự án treo khác nhau nhưng về bản chất và hệ quả nó giống nhau bởi nó đều là những kế hoạch sử dụng đất đã được lên như lại không thể thực hiện được từ nhiều lý do và gây ra những bức xúc trong vấn đề sử dụng đất trong thời gian dài và khó giải quyết. Do đó có thể hiểu thời hạn của quy hoạch treo là 03 năm kể từ khi có công bố quy hoạch.
Làm sổ đỏ đất quy hoạch
Tiếp theo là vấn đề cấp sổ đỏ, nếu bạn đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi nhưng sau 3 năm không thực hiện và cơ quan nhà nước không thu hồi quyết định cũng như hướng giải quyết khác thì bạn sẽ không bị hạn chế quyền nếu xảy ra trường hợp quy hoạch treo nêu trên. Việc xin cấp sổ đỏ hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất. Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Lưu ý chỉ được cấp Sổ đỏ khi có công bố hủy bỏ thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thôi nhé).
Xây nhà trên đất quy hoạch
Từ 1.1.2021 cho phép người dân xây mới nhà cửa trên đất quy hoạch các dự án, đồ án “treo” đã quá 3 năm. Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo (Khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 quy định).
Giấy phép xây dựng có thời hạn (thời hạn theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng) được nhiều người dân quan tâm vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Tại Nha Trang trong thời gian qua có rất nhiều hộ dân nằm trong các dự án quy hoạch treo, điều này gây khốn khổ vì họ không được xây, xửa nhà, mua bán sang nhượng. Bán cũng không xong mà ở cũng không nỗi, chính vì vậy quy định này đã giúp chúng ta nếu có "lỡ" nằm vào trường hợp này cũng có đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp.
Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:
a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
c) Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;
d) Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Công trình xây dựng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và các khoản 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.
3. Nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và các điểm b, c và d khoản 1 Điều 93 của Luật này.
4. Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng mà quy hoạch xây dựng có điều chỉnh kéo dài kế hoạch thực hiện thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo về việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình. Trường hợp chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo thì thực hiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo thời hạn của quy hoạch xây dựng điều chỉnh.
5. Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
Bồi thường đất quy hoạch
Tại mục 2 trong luật đất đai 2013 về bồi thường đất, hỗ trợ và tái định cư được nêu đầy đủ và rất chi tiết từng loại đất. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.